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（一）、社區(qū)商業(yè)的特點

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。

（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。

國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”

國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68％。

西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。

1. 社區(qū)商業(yè)的功能

國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。
社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。

而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。
另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。

2. 社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成

國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。

3. 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的

其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。
國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。

4. 社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計
國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機(jī)會。
（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況

1. 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀
我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個城市的綜合商業(yè)能力。

我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。
總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

2. 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向
我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個省會城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點：
各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項服務(wù)
居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成
各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。
社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。
從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。

發(fā)布日期:2011-7-31

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